Petition an Bundesrat, Finanzmarktaufsicht (Finma) und Wettbewerbskommission

Credit Suisse Immobilien enteignen und vergesellschaften!

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Das Immobilienportfolio der Credit Suisse Funds AG und ihrer Tochtergesellschaften soll vergesellschaftet und damit dauerhaft der Spekulation entzogen werden. Dies betrifft schweizweit rund 23‘000 Wohnungen und 2 Millionen Quadratmeter Geschäftsflächen. Damit soll für die Schweizer Bevölkerung, welche die «Rettung» der CS mit ihren Steuergeldern garantiert, langfristig bezahlbarer Wohn- und Arbeitsraum gesichert werden.

Eine Megabank!

Mit der Übernahme der ehemaligen Credit Suisse (CS) durch die UBS entsteht aktuell die grösste kommerzielle Immobilienbesitzerin der Schweiz – mit einem Portfolio im Wert von 38.2 Milliarden CHF und über 50’000 Wohnungen. Damit würde eine neue Megabank rund 54% des Nettovermögens aller Immobilienfonds schweizweit kontrollieren. Einer solchen Ballung von Grundeigentum, Macht und Einfluss im Wohnungs- und Immobilienmarkt in den Händen einer einzelnen Bank wollen und können wir nicht tatenlos zusehen. Erst recht nicht mitten in der aktuellen Wohnungskrise! 

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Wir fordern:

Das Immobilienportfolio der Credit Suisse Funds AG und ihrer Tochtergesellschaften soll vergesellschaftet und damit dauerhaft der Spekulation entzogen werden.

Dies betrifft schweizweit rund 23‘000 Wohnungen und 2 Millionen Quadratmeter Geschäftsflächen. Damit soll für die Schweizer Bevölkerung, welche die «Rettung» der CS mit ihren Steuergeldern garantiert, langfristig bezahlbarer Wohn- und Arbeitsraum gesichert werden. 

In einem ersten Schritt gehen die Schweizer Fonds-Liegenschaften der ehemaligen CS sofort in das Eigentum der öffentlichen Hand (Bund) über. Durch diese rasche Verstaatlichung werden die Grundstücke vor einer Übernahme durch die UBS gesichert. In einem zweiten Schritt startet ein partizipativer Prozess, um die Grundstücke zu vergesellschaften. Auf demokratischem Wege und unter Einbezug der relevanten beteiligten Akteur:innen – Mieter:innen, Bevölkerung und politische Gremien der Standortgemeinden, Verbände der Mieter:innen und Baugenossenschaften etc. – soll entschieden werden, wie und in welcher Form sie in Gemeineigentum überführt werden. 

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Welche Immobilien?

Die Immobilienfonds der CS umfassen ein Portfolio im Wert von 18.6 Milliarden CHF und 22’672 Wohnungen, bei der UBS sind es 19.6 Milliarden CHF und 27’811 Wohnungen. In den fünf grössten Schweizer Städten werden 16’329 Wohnungen von CS- bzw. UBS-Immobilienfonds verwaltet. 

Hier liegt eine Liste von Adressen, entnommen aus Geschäftsberichten 2022:

Liste anschauen

Stadt

CS

UBS

Total

Wohnungen

Zürich

2 290

3 559

5 849

Basel

2 323

2 045

4 368

Lausanne

573

2 048

2 621

Genf

212

2 217

2 429

Bern

444

618

1 062

Warum enteignen und vergesellschaften?

Die Fonds-Bewirtschaftung war für die CS ein lukratives Geschäft: Für ihre 6 Immobilienfonds be- zog sie 2022 – zusätzlich zu den Kosten für die Liegenschaftsverwaltung – 83 Millionen Franken an Gebühren. Das sind 11.2% der einkassierten Mieten – Geld, das von der Mieter:innenschaft finanziert werden musste!

Das zeigt: Für Banken und ihre Immobilienfonds ist Wohnraum eine Finanzanlage, die auf maxi- male Renditesteigerung zielt. Anstatt als Lebensraum für die Bevölkerung dienen betroffene Städ- te und Gemeinden immer mehr als Parkplatz für grosse Finanzanlagen. Die sozialen, ökologischen und nicht zuletzt auch wirtschaftlichen Probleme, die damit einhergehen, werden in letzter Zeit immer deutlicher. Die Wohnungskrise und die Verdrängung breiter Bevölkerungsschichten sind real.2 Wir brauchen mehr als «Pflästerlipolitik»!

Realistisch und bewährt:

Die Immobilien sind im Besitz der Fonds-Verwaltungen und ihrer Tochtergesellschaften. Gemäss den CS-Fondsverträgen kann die Fondsleitung oder die Aufsichtsbehörde die Auflösung des Immobilienfonds durch Kündigung des Fondsvertrags mit einer einmonatigen Kündigungsfrist herbeiführen. Die Überführung von Fonds-Liegenschaften in Gemeineigentum ist bewährt. So übernahm eine 1990 gegründete Gesellschaft rund 1000 Wohnungen des UBS-Fonds SIMA.

Hier Unterschreiben

Eine gerechte Gegenleistung:

Im Zuge der Übernahme der CS durch die UBS gewähren die Nationalbank und die Schweizer Steuerzahler:innen der neuen Grossbank Garantien von unglaublichen 259 Milliarden Franken. Für diesen risikobehafteten Einsatz von Steuer- und Nationalbankgeldern fordern wir eine mehr als gerechtfertigte Gegenleistung: Das Immobilienportfolio der Credit Suisse Funds AG soll vor dem renditegetriebenen Interesse der UBS geschützt und in Gemeineigentum überführt werden. Damit soll nachhaltig bezahlbarer Wohn- und Arbeitsraum gesichert werden, der insbesondere in den Städten dringend gebraucht wird.

Dann setze ein Zeichen und unterschreibe jetzt die Petition.

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Das Bündnis

Das schweizweite zivilgesellschaftliche Bündnis ‹CS Immobilien enteignen› wurde im April 2023 von 15 Einzelpersonen gegründet und besteht mittlerweile aus folgenden Organisationen: 

Autonome Schule Zürich ASZ, BFS Basel, Café Hammer Basel, Enfant Terrible, feministisches Streikaus Zürich, Fertig Luschtig Bern, Genossenschaft Kalkbreite, Genossenschaft Karthago, IG Nicht im Heuried, INURA Network , Klimastreik Zürich, Verein Läbigi Lorraine, Laboratorium für Zukunftsgestaltung, linkesseeuferfüralle (Zürich-Wollishofen), Mattenstrasse Basel, Mieten-Marta, Verein Noigass, Paranoia City Buchhandlung Zürich, Park Platz Zürich, Schwarzer Peter Basel, sofa*p, Verein Stadt für Alle Basel, Thiesen & Wolf, Unlock the City Bern, Urban Equipe, Warmbächli Genossenschaft Bern, Wir alle sind Bern, Wohngenossenschaft Klybeck Basel, Verein Zentralwäscherei Zürich.

Unterstützt wird das Bündnis bislang von der Alternativen Liste Zürich, Alternative Linke Bern, JUSO Stadt Zürich and JUSO Kanton Zürich. 

Das Bündnis ist weiterhin offen für Betroffene, für solidarische Gruppen und Organisationen oder für unterstützende Parteien. Meldet euch bei kontakt@cs-immobilien-enteignen.ch

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Unser Bündnis

Mietenplenum

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Klimastreik

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Mieterinnen-verband

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Cabinet Refinishing

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Fragen & Antworten

Gemäss Bundesverfassung sind Enteignungen möglich, sofern ein öffentliches Interesse vorliegt und die Enteignung verhältnismässig ist. Wer enteignet wird, wird angemessen entschädigt. Üblicherweise enteignet der Staat Land für notwendige Infrastruktur wie z.B. Stauseen, Autobahnen, Trottoirs, Flughäfen, Wasser, Strom… Warum soll also nicht auch für gemeinnützige Wohnräume enteignet werden können? Auch sie sind von grossem öffentlichem Interesse, ihre Notwendigkeit ist ortsgebunden und offensichtlich greifen alle anderen Massnahmen nicht genügend und das Grundrecht auf Wohnen (Art. 25 der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte) kann nicht mehr gewährleistet werden. Die Enteignung einer profitorientierten Akteurin wie der CS Immobilienfonds bedeutet demnach vor allem: Viel Wohnraum der Profitlogik zu entziehen und der Allgemeinheit zurückzugeben.

Die Forderung nach Vergesellschaftung ist übrigens keine radikal-utopische sondern andernorts mittlerweile mehrheitsfähig: Die Berliner*innen haben zum Beispiel 2021 mit der Initiative Deutsche Wohnen und Co Enteignen entschieden, den Immobilienbestand von profitorientierten Immobiliengesellschaften mit mehr als 3000 Wohneinheiten in Gemeineigentum zu überführen. ‘Hamburg enteignet!’ hat im März mit über 18’000 Unterschriften dem Senat eine Volksinitiative eingereicht, um grosse Wohnungsunternehmen zu enteignen.

Die betreffenden Liegenschaften (siehe Liste hier) sind im Besitz der Fonds-Verwaltungen und ihrer Tochtergesellschaften (sie stehen im Grundbuch als Eigentümerinnen). Gemäss den CS-Fondsverträgen kann die Fondsleitung oder die Aufsichtsbehörde die Auflösung des Immobilienfonds durch Kündigung des Fondsvertrags mit einer einmonatigen Kündigungsfrist herbeiführen. Die Anleger*innen werden dabei entschädigt und können ihr Kapital irgendwo anders anlegen. Das Einzige, was ihnen ‘weggenommen’ wird, ist: weiter Profit zu machen mit den entsprechenden Liegenschaften. Die Überführung von Fonds-Liegenschaften in Gemeineigentum ist realistisch. So übernahm die von 20 Zürcher Baugenossenschaften gegründete ‘Habitat 8000’ 1991 rund 1000 Wohnungen des UBS-Fonds SIMA. Es wäre also nicht das erste Mal, dass Liegenschaften aus einem Immobilienfonds auf diese Art ‘enteignet’ werden.
Die Häuser haben nie direkt den Anleger*innen gehört – sondern der Credit Suisse Funds AG und ihren Tochtergesellschaften. Wir nehmen den Anleger*innen also keine Häuser weg. Wir nehmen ihnen auch nicht ihre Anlage weg, denn sie werden entschädigt. Dieses Geld müssen sie dann einfach anders anlegen. Was wir den Anleger*innen also als einziges wegnehmen wollen, ist die Möglichkeit, mit unserem Lebensraum leistungslose Gewinne zu erzielen. Und es geht ganz klar auch um eine gerechte Gegenleistung für das Versagen der CS. Denn nicht nur die Anleger*innen, sondern auch die CS als Fondsmanagerin hat kräftig an diesen Häusern verdient. Die Mieter*innen der 23‘000 Wohnungen und der 2 Millionen Quadratmeter Gewerbeflächen der CS-Fonds haben 2022 rund 741 Millionen Franken Miete bezahlt. Davon hat die CS – zusätzlich zu den Kosten für die Liegenschaftsverwaltung – 83 Millionen Franken als Managementgebühren in die eigene Tasche abgezweigt. Das sind 11.2% der Mietzahlungen – also Geld aus der Tasche der Mieter*innen.
Im Gegenteil, mit unserer Forderung denken wir ganz besonders auch an Rentner*innen. Das Investieren in Wohnhäuser ist gerade für die Altersvorsorge kein nachhaltiges Modell. Denn erstens führt die profitorientierte Entwicklung von Immobilien aktuell zur Verdrängung von vielen Rentner*innen ohne Wohneigentum, die damit ihr jahrzehntelanges Zuhause und eine bezahlbare Wohnung verlieren. Und was nützt ihnen die Rente, wenn sie ihre Miete trotzdem nicht mehr bezahlen können? Die beste Altersvorsorge wären tiefe Fixkosten, also tiefe Mieten. Zweitens sind davon insbesondere Menschen betroffen, die keine Pensionskasse oder nur eine sehr tiefe Rente haben. So haben z.B. 40% der Frauen keine Pensionskasse. Auf ihre Kosten wird die Altersvorsorge der Grossverdiener*innen finanziert. Wenigverdiener*innen leiden also sogar doppelt unter der Situation, indem sie besonders häufig vertrieben werden und noch daraus nicht einmal eine angemessene Altersvorsorge erhalten. Wir appellieren deswegen an alle Pensionskassen, sozial nachhaltigere Anlagestrategien zu suchen – oder wir müssen unser Vorsorgesystem grundsätzlich überdenken.

Verstaatlichung alleine garantiert noch keine langfristige Überwindung der Profitlogik. Auch der Staat kann Immobilien mit Gewinn vermieten oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder an gewinnorientierte Private verkaufen. Dies gilt es zu verhindern. 

Stattdessen schlagen wir einen kollektiven, demokratischen Prozess vor, in dem wir gemeinsam und lokalspezifisch entscheiden, was mit den Liegenschaften passieren soll – das Resultat kann dann von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein. Möglich ist zum Beispiel, dass der Bund die Häuser an die Kommunen gibt und diese sie im Baurecht an Gemeinnützige verteilen. Möglich ist auch, dass sie in einem neuen Konstrukt verwaltet werden, welches zu gleichen Teilen aus dem Staat, der jeweiligen Stadtgesellschaft und den Bewohner*innen besteht (ähnlich wie es aktuell bei ‘Deutsche Wohnen und Co enteignen’ in Berlin vorgeschlagen ist). 

So oder so: Diese Immobilien-Bestände zu vergesellschaften garantiert eine demokratische Entscheidung über das weitere Vorgehen mit den Immobilien und kann dauerhaft günstige Mieten sichern.

Wir wollen niemanden rauswerfen. Die bisherigen Mieter*innen dürfen natürlich wohnen bleiben, wenn sie wollen – und zwar langfristig und kostengünstig. Ein aktuelles Beispiel ist die Siedlung Küngenmatt in Zürich-Heuried: Dort werden rund 130 Bewohner*innen verdrängt, weil ein CS Immobilienfonds abreissen und neu bauen will – obwohl die Siedlung in den letzten 17 Jahren innen und aussen saniert wurde und sogar kürzlich noch eine Solaranlage installiert wurde. Sie sind also in bestem Zustand. Könnten wir nun Häuser wie beim Küngenmatt der Spekulation entziehen und gemeinnützig machen, könnte dieser sinnlose Abriss aus Profitgier verhindert werden. Dann müssten die aktuellen und alle kommenden Mieter*innen nur noch die Kosten bezahlen, die tatsächlich anfallen. Die Mieter*innen wehren sich übrigens bereits seit längerem, siehewww.wirbleibenimheuried.ch.
Die Mieten in Schweizer Grossstädten haben sich in den letzten Jahren stetig verteuert. Das liegt vor allem an den spekulativen Strategien von Immobilienfonds und Versicherungen und den damit erzeugten exorbitanten Bodenpreisen. Auch die Immobilienfonds der CS sind ihren Anleger*innen gegenüber verpflichtet, möglichst viel Profit zu machen. Das können sie vor allem, indem sie Häuser leerkündigen, modernisieren und anschliessend teurer vermieten. Jede Liegenschaft, die diesem Mechanismus entzogen werden kann, ist sehr wertvoll für eine bezahlbare Stadt. Ein Rechenbeispiel macht das deutlich: Eine Überschlagsrechnung für den grössten CS-Fonds SIAT zeigt, dass bei einer Vergesellschaftung mit angemessener Entschädigung der Fonds-Anleger:innen tragbare Mieten resultieren. Die SIAT-Liegenschaften (ohne Bauland und Baurechte) haben einen Verkehrswert von 3’460 Mio Franken, der Gebäudeversicherungswert beträgt 2’344 Mio Franken und die aktuelle Soll-Miete liegt bei 150.3 Mio Franken. Kalkuliert man auf dieser Basis die Kostenmiete nach dem Zürcher Berechnungsmodell für den gemeinnützigen Wohnungsbau – 1.25% auf dem Verkehrswert und 3.25% auf dem Gebäudeversicherungswert – kommt man auf einen kostendeckenden Mietzins von 119.5 Mio Franken. Das sind 30.9 Mio Franken oder 20.5% weniger, als die Mieterinnen und Mieter heute bezahlen müssen. Und: Erwirbt die Standortgemeinde die CS-Liegenschaften, profitiert sie noch von der Grundstückgewinnsteuer und kann damit den Kaufpreis vergünstigen.
Es stimmt natürlich, dass die CS bereits einige Liegenschaften neugebaut oder stark saniert und teuer weitervermietet hat. Erste Recherchen zeigen aber auch, dass zahlreiche Liegenschaften in den letzten Jahren zugekauft wurden (z.B. in Basel) und auch, dass es viele Liegenschaften gibt, die noch vor einer solchen ‘Entwicklung’ stehen. Es gibt also genügend Wohnungen, die dringend vor der Profitlogik geschützt werden müssen! Welche das genau sind und was jeweils gute Lösungen für diese Häuser sind, soll eben als sorgfältiger und gemeinsamer Prozess eruiert werden. Bezüglich der bereits heute teuren Wohnungen ist die langfristige Perspektive wichtig: Wo der Boden uns allen gehört, steigen die Preise zumindest nicht weiter und kann langfristig anders geplant werden.

Wir sind ein zivilgesellschaftliches Bündnis aus lokalen Initiativen, Vereinen, Organisationen und Einzelpersonen. Eine Liste der Bündnis-Partner*innen folgt in einigen Tagen. Willst du mit einer Organisation Teil des Bündnisses werden? Dann melde dich möglichst rasch unter kontakt@cs-immobilien-enteignen.ch!

Ja klar, unbedingt!

Wenn du mithelfen willst, Aktionen zu planen oder Unterschriften zu sammeln, dann schliess dich einer Lokalgruppe an: Wir haben aktuell in Basel, Bern und Zürich aktive Lokalgruppen, vielleicht auch bald im Aargau und in St. Gallen. Natürlich kannst du auch eine neue Lokalgruppe gründen oder auf eigene Faust Flyer verteilen, Unterschriften sammeln und in deinem Umfeld mobilisieren.

Wenn du inhaltlich und strategisch mitdenken willst, kannst du dich der nationalen Koordinationsgruppe anschliessen.

Wenn du parteipolitisch engagiert bist und dem Anliegen helfen möchtest, in der Politik, in den Parlamenten und anderen institutionellen Gremien besprochen zu werden, dann bring dies gerne ein wo du kannst, oder melde dich bei uns wenn du dafür Informationen, Material oder Ermutigung brauchst.

Wenn du Teil einer zivilgesellschaftlichen Gruppe oder einer Organisation bist, die das Anliegen unterstützen und sich offiziell unserem Bündnis anschliessen möchte, dann melde dich bei uns!

kontakt@cs-immobilien-enteignen.ch

Herzlich willkommen im Bündnis ‘CS Immobilien enteignen’!

Wir möchten bis Ende Mai möglichst viele Unterschriften sammeln, und dann die Petition zum Anfang der nächsten Session an den Bundesrat und die Finma und Wettbewerbskommission überreichen – und allen Parlamentarier*innen eine E-Mail schreiben.

Damit hat sich die Sache aber noch lange nicht erledigt! Die Diskussion darüber, wie wir langfristig und grossflächig Boden und Wohnraum der Spekulation entziehen und vergesellschaften können, fängt ja gerade erst richtig an. Wir müssen uns den Fragen stellen, welche gesellschaftliche Verantwortung mit Grundeigentum einhergehen sollte und inwiefern Enteignungen eine valide Option sein könnten, gegen die Wohnungskrise anzutreten. Das sind keine radikalen Ideen, sondern durchaus vernünftige und bewährte – doch es sind Ideen mit sehr (finanz-)starkem Gegenwind. Es wird also noch viel Arbeit sein, diese Ideen in unserer Gesellschaft mehrheitsfähig zu machen.

Das Bündnis hat also auch nach der Petitions-Übergabe noch einiges vor und zu tun, und wir freuen uns, wenn ihr mit dabei seid! Meldet euch bei kontakt@cs-immobilien-enteignen.ch.

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